Czasami w wyniku mniej lub bardziej zamierzonych działań, może dojść do stanu, w którym jedna rzecz należy do kilku współwłaścicieli. Taki stan nazywamy współwłasnością w częściach ułamkowych. Jakie są sposoby zniesienia tej współwłasności i jakie uprawnienia przysługują w tym zakresie każdemu współwłaścicielowi?
W jakim trybie może nastąpić zniesienie współwłasności?
Współwłasność może zostać zniesiona poprzez zawarcie odpowiedniej umowy bądź w drodze postępowania sądowego. Tryb umowny znajdzie zastosowanie, gdy jej strony (współwłaściciele) są zgodne co do zniesienia współwłasności oraz sposobu jej zniesienia. Do zawarcia ważnej umowy o zniesienie współwłasności konieczne będzie zastosowanie ogólnych przepisów dotyczących czynności prawnych oraz obejmujących rozporządzenie prawem własności. Konieczne będzie zatem zachowanie odpowiedniej formy umowy. W przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości, należy zachować formę aktu notarialnego
Jeżeli strony nie są w stanie osiągnąć porozumienia co do którejkolwiek z tych kwestii, konieczne będzie wystąpienie na drogę sądową.
Zniesienie współwłasności w trybie sądowym następuje w drodze postępowania nieprocesowego, regulowanym w Kodeksie postępowania cywilnego w art. 617-625 k.p.c. Wniosek o zniesienie współwłasności może złożyć każdy ze współwłaścicieli. Sąd orzeka o zniesieniu współwłasności postanowieniem.
Jakie wyróżniamy sposoby zniesienia współwłasności?
Kodeks cywilny rozróżnia następujące sposoby zniesienia współwłasności:
- Podział fizyczny rzeczy
- Przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli wraz z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli
- Sprzedaż rzeczy oraz podział ceny rzeczy sprzedanej
Czym różnią się poszczególne sposoby zniesienia współwłasności?
Podział fizyczny rzeczy został unormowany w art. 211 k.c. Ten sposób zniesienia współwłasności dotyczy tylko rzeczy podzielnych, w tym np. nieruchomości gruntowej bądź budynku poprzez ustanowienie odrębnej własności lokali. Zgodnie z art. 211 k.c., dokonanie podziału fizycznego rzeczy nie jest możliwe, jeśli podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Ponadto istnieją ustawowe ograniczenia podziału rzeczy w przypadku nieruchomości. W szczególności takie ograniczenia dotyczą nieruchomości rolnych. W przypadku pozostałych nieruchomości, dokonanie ich podziału jest możliwe, jeżeli nie pozostaje to w sprzeczności z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, stosownie do treści art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W przypadku braku możliwości zniesienia współwłasności poprzez podział fizyczny rzeczy, możliwe jest przyznanie rzeczy na własności jednemu ze współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych właścicieli. Rzecz wspólną przyznaje się wówczas jednemu ze współwłaścicieli. Może to nastąpić zarówno w drodze umowy, jak i w wyniku postępowania sądowego. Sąd oznacza termin oraz sposób dokonania spłaty, stosownie do art. 212 § 3 k.c. W przypadku zawarcia umowy o zniesienie współwłasności, termin i wysokość spłat oznaczają sami współwłaściciele. Możliwe jest również nieodpłatne przyznanie rzeczy na własności jednemu ze współwłaścicielowi
Ostatnim ze sposobów zniesienia współwłasności jest sprzedaż rzeczy wspólnej i podział kwoty uzyskanej ze sprzedaży rzeczy wspólnej, stosownie do wielkości udziałów w prawie własności. Sprzedaż rzeczy wspólnej może nastąpić zarówno na skutek orzeczenia Sądu, jak w poprzez postanowienia umowne. Sąd zarządza sprzedaż rzeczy wspólnej, jeżeli nie istnieje możliwość dokonania podziału fizycznego rzeczy, a także, gdy brak jest okoliczności, które uzasadniałyby przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli. W szczególności Sąd postanowi o sprzedaży rzeczy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraził zgody na przyznanie mu rzeczy. Sprzedaży dokonuje się w drodze licytacji. W przypadku umownego zniesienia współwłasności w drodze sprzedaży rzeczy, współwłaściciele dokonują sprzedaży rzeczy, w tym ustalają sposób i termin sprzedaży, a także zasady podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży rzeczy wspólnej.
Stan prawny: grudzień 2022 r.
Fot. pixabay.com