Istnieje wiele sposobów nabycia nieruchomości. Należy do nich na przykład kupno, darowizna, zasiedzenie, dziedziczenie, a także zawarcie umowy dożywocia. Dziś właśnie przyjrzymy się umowie dożywocia.
Właściciel nieruchomości zobowiązuje się w niej do przeniesienia własności na nabywcę, w zamian jednak nabywca musi mu zagwarantować dożywotnie utrzymanie. W praktyce najczęściej oznacza to, że nabywca mieszka wraz z pierwotnym właścicielem i zapewnia mu środki niezbędne na utrzymanie. Często nabywca mieszka wraz z pierwotnym właścicielem, jednakże nie jest o niezbędne dla ważności zawartej umowy. Strony mogą mieszkać osobno, jeśli umowa nie zawiera odmiennych postanowień. Najważniejsze jest, żeby nabywca wypełniał swoje obowiązki związane z opieką nad zbywcą.
Jakie są obowiązki stron w umowie dożywocia?
Zbywca zobowiązuje się do przekazania własności nieruchomości, nabywca zaś przejmuje na siebie obowiązki związane z pomocą, opieką i wsparciem na rzecz zbywcy. Obowiązki te powinny zostać opisane w miarę dokładnie, aby było wiadomo, do czego nabywca się zobowiązuje. Z drugiej strony jednak trudno wyszczególniać wszystkie czynności, jakie powinien wykonywać nabywca. Byłoby to po prostu niepraktyczne. Jeśli obowiązki te nie zostały określone w umowie, stosuje się wówczas przepisy kodeksu cywilnego, a więc nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu pożywienie, ubrania, mieszkanie, światło, opał, pomoc i pielęgnację w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Czasem w przypadku nieruchomości rolnych, przyznaje się prawo do pewnej ilości zboża czy innych plonów, albo pozostawia się kawałek ziemi do samodzielnego korzystania. Nieraz w umowie określa się dokładnie, z jakich pomieszczeń można korzystać, sposób podziału nieruchomości do korzystania, ale często zostawia się to do samodzielnego określenia, wypracowania przez strony. Jeśli są oni w dobrych stosunkach, wówczas nie ma potrzeby zapisywania tego w umowie.
Kiedy nieruchomość przechodzi na nabywcę?
Nabywca staje się właścicielem nieruchomości z chwilą zawarcia umowy dożywocia. Zbywca ma prawo mieszkania tam, ale nie jest już właścicielem, nie może nią dysponować.
Czy można zbyć nieruchomość obciążoną dożywociem?
Tak, nabywca po zawarciu umowy dożywocia staje się właścicielem nieruchomości i może nią dysponować, może więc również ją sprzedać. Z chwilą zbycia nieruchomości jej nowy właściciel z mocy prawa wstępuje w stosunek umowy dożywocia i przejmuje na siebie zawarte w niej obowiązki.
Czy można przekazać samo prawo dożywocia?
Nie, jest ono prawem osobistym i niezbywalnym, które wygasa w chwili śmierci. Nie można go nikomu przekazać.
Umowa dożywocia a zachowek
Jeśli właściciel nieruchomości, chce ją komuś przekazać, a jednocześnie żeby nabywca nie był obciążony obowiązkiem zapłaty zachowku, umowa dożywocia jest najlepszym rozwiązaniem. Wówczas nieruchomość przestaje być częścią majątku spadkowego, ale z drugiej strony jest to umowa wzajemna, a nie darowizna, więc nie dolicza się jej do majątku będącego podstawą obliczania zachowku.
Co zrobić, gdy nabywca nie wywiązuje się z obowiązków?
Jeśli nabywca nie wywiązuje się z umowy o dożywocie, dożywotnik może na drodze sądowej dochodzić świadczeń, które miał otrzymać. W przypadku, gdy z powodu niewykonywania umowy przez nabywcę dożywotnik (zbywca) poniósł szkodę majątkową, może on także dochodzić odszkodowania od nabywcy według reguł ogólnych. Jeśli zaś stosunki między stronami staną się takie, że nie można wymagać, by mieszkały razem, można domagać się zamiany dożywocia na rentę.
Umowa dożywocia odgrywa istotną rolą w obrocie prawnym i często jest korzystna dla stron. Nabywca zyskuje nieruchomość, a zbywca pewność mieszkania i opiekę – oczywiście przy założeniu, że obie strony będą należycie wykonywać swoje obowiązki.
Stan prawny : lipiec 2022