W jaki sposób można uzgodnić treść księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym?
Niekiedy pomiędzy treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym istnieją pewne
niezgodności. Wynika to z faktu, że wpis w księdze wieczystej ma, z wyłączeniem niektórych
przypadków, charakter deklaratoryjny. Osoba, której interesy mogą zostać wskutek istnienia
tej niezgodności naruszone, może poszukiwać ochrony prawnej w art. 10 ust. 1 ustawy o
księgach wieczystych i hipotece.
Jakie roszczenie przysługuje osobie uprawnionej w przypadku niezgodność stanu
prawnego nieruchomości wynikającego z księgi wieczystej i stanem rzeczywistym?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności
między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest
dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia
niezgodności. W doktrynie rzeczywisty stan prawny nieruchomości został zdefiniowany jako
stan prawny zgodny z prawem materialnym. Celem doprecyzowania należy wskazać, że
chodzi o prawa powstałe wskutek zdarzeń przewidzianych przez prawo cywilne oraz nie
wygasły. Z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece należy wysnuć wniosek,
że niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem
prawnym może polegać na niewpisaniu określonego prawa bądź wpisaniu go w sposób
błędny lub też na wpisaniu ograniczenia albo obciążenia nieistniejącego. Ponadto o istnieniu
niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym
stanem prawnym przesądzają również takie okoliczności, gdy dane prawo nie zostało wpisane
do księgi wieczystej bądź zostało z niej wykreślone pomimo braku podstawy prawnej, a
określone prawo nadal istnieje. Przykładem prawa, które nie zostało wpisane do księgi
wieczystej pomimo jego istnienia jest zasiedzenie służebności gruntowej. Z kolei jako
przykład wykreślonego bezpodstawnie prawa pomimo jego dalszego istnienia można wskazać
hipotekę. Możemy również wyróżnić sytuację, w której w księdze wieczystej w miejsce
faktycznie osoby uprawnionej z tytułu konkretnego prawa jest wpisana inna osoba. Jako
przykład takiego stanu faktycznego można wskazać sytuację, w której posiadacz samoistny
nabył nieruchomość w drodze zasiedzenia, jednak w księdze wieczystej prowadzonej dla
danej nieruchomości nadal ujęty jest poprzedni właściciel.
W jaki sposób można ujawnić swoje roszczenie w księdze wieczystej nieruchomości?
Roszczenie wskazane powyżej może być ujawnione w księdze wieczystej poprzez ostrzeżenie
(art. 10 ust. 2 u.k.w.h.). Jak wskazuje sama nazwa, ostrzeżenie ma za zadanie wskazanie
pozostałym uczestnikom obrotu, że stan prawny wskazany w księdze wieczystej może być
rozbieżny z rzeczywistym stanem prawnym.
Poprzez ujawnienie w księdze wieczystej ostrzeżenia, następuje wyłączenie w tym zakresie
działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. W konsekwencji niemożliwe jest
nabycie na wskazanej podstawie prawa własności lub innego prawa rzeczowego przez osobę,
która działa w zaufaniu do treści księgi wieczystej bądź uzyskanie przez tę osobę innej
korzyści majątkowej.
Ostrzeżenie służy zatem ochronie powoda, który wytoczył lub ma zamiar wytoczyć
powództwo o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym
stanem prawnym. W sytuacji, gdy osoba, która została wpisana jako uprawniony do księgi
wieczystej, dokona czynności prawnej w postaci m.in. zbycia lub obciążenia nieruchomości
bądź innego prawa ujawnionego w księdze wieczystej, to wówczas taka czynność prawna nie
wpływa na sytuację materialnoprawną powoda.
Stan prawny: grudzień 2022 r.
Fot. pixabay.com