Zaznacz stronę

Podział majątku wspólnego często należy do spraw trudnych i budzi wiele emocji, szczególnie jeśli chodzi o podział nieruchomości, która zwykle jest najważniejszym i najcenniejszym składnikiem owego majątku. Małżonek wnoszący o dokonanie podziału majątku wspólnego powinien we wniosku zawrzeć propozycję tego podziału. Możliwość podziału nieruchomości zależna jest w dużym stopniu od jej rodzaju, np. czy to jest dom jednorodzinny, czy mieszkanie, czy jest to dom parterowy, piętrowy, jak jest zbudowany.

Często jeden z małżonków przejmuje dom na swoją własność i w zamian za to spłaca byłego małżonka. ). Sprzedaż nieruchomości lub innych składników majątku jest ostatecznością, przeprowadzaną wówczas, gdy małżonkowie nie mogą dojść do porozumienia. Na sposób dokonania podziału nieruchomości często nie ma wpływu fakt, czy owa nieruchomość jest obciążona kredytem, czy tez nie. Bardzo istotną kwestią do rozstrzygnięcia w postępowaniu o podział majątku wspólnego jest wartość nieruchomości. Wpływa to na przykład na wysokość spłat, jeśli jeden z małżonków przejmuje nieruchomość z obowiązkiem spłaty drugiego, albo też gdy ma nastąpić sprzedaż licytacyjna nieruchomości i podział środków między małżonków.

Wartość nieruchomości jako składnika majątku wspólnego budzi ogromne emocje i kontrowersje. Małżonek, który ma dokonać spłaty, chce zapłacić jak najmniej, a ten, który ma pieniądze otrzymać, chciałby, aby kwota ta była jak największa. Czy sąd lub strony mogą samodzielnie dokonać takiej wyceny? Niestety nie mogą, gdyż żadne z nich nie ma odpowiedniej wiedzy ani kwalifikacji w tym przedmiocie. Dlatego wówczas konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, jako że dokonanie rozstrzygnięcia wymaga wiadomości specjalnych, którymi sąd nie dysponuje. Przedłuża to postępowanie i generuje dodatkowe, często bardzo duże koszty. Biegły ocenia wartość nieruchomości według stanu z chwili ustania wspólnoty majątkowej i według cen z chwili dokonywania podziału. Często dom jest obciążony kredytem hipotecznym i powstaje wówczas kwestia – czy przy ustalaniu wartości nieruchomości należy odliczyć wartość niespłaconego kredytu hipotecznego? Jest to przecież znaczne obciążenie dla nieruchomości i może prowadzić do jej utraty.

Wyroki sądów nie są tej sprawie jednoznaczne, nie ma jednolitej linii orzeczniczej, jednak zaczyna się ona powoli budować, dzięki stanowisku Sądu Najwyższego. Orzekł więc, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi nie uwzględnia się obciążenia hipotecznego. Pozostawiono jednak furtkę, dodając, iż jest to możliwe jedynie wówczas, gdy przemawiają za tym szczególne okoliczności. Sąd stwierdził, że postepowanie o podział majątku wspólnego ma jedynie na celu rozdysponowanie aktywami wchodzącymi w skład tego majątku, ale nie może wpływać na sytuację prawną wierzycieli. Sama ta zasada ogólnie rzecz biorąc nie budziła wątpliwości, jednak nie rozwiązywała problemu obliczania wartości nieruchomości, która jest obciążona hipoteką wskutek wzięcia kredytu.

Uchwała Sądu Najwyższego z 2019 r. zasadniczo zakończyła ten spór, gdyż sąd jednoznacznie wypowiedział się i uznał, że nie powinno się brać pod uwagę wartości niespłaconego kredytu hipotecznego. Jak wspomniano powyżej, podział majątku nie powinien wpływać na sytuację wierzyciela. Wyrok sądu nie ma żadnego wpływu na umowę kredytu zawartą z bankiem. O możliwościach i problemach dotyczących zmiany dłużników i przepisania kredytu innym razem.