Hasło “zasiedzenie” jest jednym z takich sformułowań, które pojawia się w przeróżnych sytuacjach w naszym życiu — począwszy od uroczystości rodzinnych, kończąc na seansie naszego ulubionego serialu o życiu Lubiczów lub mieszkańców ulicy Wspólnej — możemy być pewni, że w którymś momencie to sformułowanie padnie. Zapytawszy o definicję tej instytucji prawnej np. naszego znajomego czy przysłowiowego “wujka Kazia”, jesteśmy pewni, iż byliby w swoich słowach wyjaśnić nam istotę zasiedzenia, oczywiście trochę ją modyfikując. Dlatego też, w dzisiejszym artykule dokładnie opiszemy czym jest zasiedzenie i jak zgodnie z prawem, można nabyć własność nieruchomości poprzez jej długotrwałe posiadanie.
Definicja zasiedzenia
Zasiedzenie jest instytucją prawną znaną już rzymskim jurystom pod nazwą usucapio. Poprzez to sformułowanie należy rozumieć sposób nabycia własności związanym z upływem czasu. „Jego istota polega na nabyciu ex lege określonego prawa przez nieuprawnionego posiadacza wskutek faktycznego wykonywania tego prawa w oznaczonym w ustawie czasie” (M. Balwicka-Szczyrba, L. Jantowski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 172). Na skutek zrealizowania się przesłanek tejże instytucji prawnej, dotychczasowy właściciel danej nieruchomości traci do niej prawo, a osoba, która użytkowała ją, jakby była jej właścicielem, staje się nim.
Zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 172 § 1 Kodeksu Cywilnego – “Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)“. Z tak sformułowanego przepisu krystalizują nam się dwie przesłanki, które muszą zostać spełnione łącznie, aby móc powiedzieć, iż doszło do zasiedzenia danej nieruchomości:
- musi upłynąć określony czas (20 lub 30 lat);
- posiadacz rzeczy musi nią nieprzerwanie władać jak “posiadacz samoistny” – czyli przekładając to sformułowanie na język bardziej zrozumiały — musi traktować siebie jako właściciela nieruchomości oraz zachowywać się wobec innych osób tak jak jej właściciel — takimi zachowaniami będzie np. korzystanie z danej nieruchomości w celach rolnych lub budowa domu/płotu/garażu na danej nieruchomości.
Dobra a zła wiara w przypadku zasiedzenia
Ustawodawca uzależnia skuteczność zasiedzenia od długości posiadania samoistnego nieruchomości w tzw. dobrej lub złej wierze. Jednakże czym jest ów dobra i zła wiara w niniejszym kontekście?
O dobrzej wierze można mówić, gdy dany posiadacz błędnie jest przekonany w danych okolicznościach, iż jest właścicielem określonej nieruchomości, jednakże jego błędne przekonanie jest usprawiedliwione ze względu na kontekst sprawy. Natomiast złą wiarą jest sytuacja, gdy dany posiadacz zdaje sobie sprawę, iż nie jest jej właścicielem lub jest błędnie przekonany, iż jest jej właścicielem, jednakże nie można mu przypisać wcześniej wspomnianego “usprawiedliwienia”. Ustawodawca w przypadku dobrej wiary skraca okres posiadania do lat 20, zaś w przypadku złej wiary wydłuża ów okres do lat 30. Po ich upływie oraz po spełnieniu się przesłanki „samoistnego posiadania”, dana osoba staję się właścicielem określonej nieruchomości.
Stan prawny: czerwiec 2023 r.
Fot.unsplash.com