Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości nie zachęca do kupna mieszkań. Permanentnie wzrastająca inflacja, powoduje zwyżkę cen lokali mieszkalnych co sprawia, że przeciętny Kowalski nie jest w stanie zakupić swoich wymarzonych czterech ścian. Nie jest zatem dziwnym, że na rynku nieruchomości coraz więcej osób zamiast kupna, decyduje się na wynajem mieszkania. Osoba stająca przed takim wyzwaniem musi rozważyć wiele problematycznych kwestii — jedną z nich jest wybór formy najmu — czy chce podpisać umowę najmu “zwykłego” czy też okazjonalnego? W tym artykule przybliżę główne różnice między tymi dwiema instytucjami prawnymi oraz wskażę jakie korzyści płyną z wyboru konkretnej z nich.
Najem “Zwykły”
Istota umowy najmu została uregulowana w art. 659 § 1 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z jego treścią: “Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”. Dalsza lektura przepisów Kodeksu Cywilnego pozwala nam stwierdzić, iż umowa najmu “zwykłego” nieruchomości, jeżeli zawierana jest na okres dłuższy, niż rok, powinna być zawarta na piśmie. Co ciekawe, jeżeli nie zostaną spełnione powyższe przesłanki to poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.
Z racji powszechności występowania umowy najmu w obrocie gospodarczym, ustawodawca postanowił uregulować w treści Kodeksu Cywilnego również kwestię praw i obowiązków przysługujących stronom umowy. Przykładem takiej normy, która reguluje powyżej opisane kwestie jest treść artykułu 683 Kodeksu Cywilnego, który nakłada na najemcę stosowania się do “porządku domowego” oraz powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Warta zauważenia jest norma artykułu 681 Kodeksu Cywilnego, która wprost wskazuje przykłady drobnych nakładów obciążających najemcę lokalu tj. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.
W przypadku umowy najmu “zwykłego”, kwestią problematyczną jest kwestia wypowiedzenia. Przepisy Kodeksu Cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego wprowadzają szeroką ochronę najemcy — polega ona na ograniczeniu możliwości wypowiedzenia samego stosunku najmu, jak i wysokości czynszu. Ustawodawca rozróżnił przyczyny wypowiedzenia i przypisał im odpowiednie okresy. Wyodrębnił je na terminy 1-miesięczne, 3-miesięczne, 6-miesięczne oraz 3-letnie.
Ustawa enumeratywnie wskazuje, iż umowę najmu można wypowiedzieć z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia z przyczyn leżących po stronie najemcy, a jest to:
- Używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem pomimo pisemnego upomnienia
- Zaniedbywanie przez najemcę obowiązków, co prowadzi do powstania szkód, lub zniszczenia urządzenia przeznaczonego do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczania w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- Pozostawanie w zwłoce po stronie najemcy z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- Wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania przez najemcę lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- Używanie przez najemcę lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
- Lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Ustawodawca przewidział sytuację, gdy umowę najmu można wypowiedzieć z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Można to zrobić, jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Najem można wypowiedzieć z zachowaniem 6-miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
Najem można wypowiedzieć z zachowaniem 3-letniego okresu wypowiedzenia, jeżeli, właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, o którym mowa powyżej. Warto jednakże podkreślić, iż gdy najem zostanie wypowiedziany z tej przyczyny a właściciel nie mieszka w lokalu po ustaniu stosunku najmu przez okres co najmniej 6 miesięcy to lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel oraz niezależnie od tego do otrzymania od właściciela kary ustawowej w wysokości 15% wartości lokalu.
Najem okazjonalny
Definicja najmu okazjonalnego została wskazana w art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu Cywilnego – “Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat”. To na co należy zwrócić uwagę, dokonując lektury wyżej opisanego przepisu, jest fakt, iż w przypadku umowy najmu okazjonalnego lokalu, jego właścicielem musi być os. fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. W przypadku najmu zwykłego, stronami mogą być również przedsiębiorcy. Ustawa również wskazuje wymagania formalne, jakie muszą być spełnione, aby taki najem był skuteczny.
Najbardziej prominentnym przykładem wysokiego sformalizowania tego typu umowy jest obowiązek załączenia do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którego treści poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego, a także wskazał przez siebie inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. W tym dokumencie zawarte jest również oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu.
Innym wymaganiem formalnym dotyczącym zawarcia tego rodzaju umowy jest wymóg dokonania tego w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Co więcej, zawarta może ona być tylko na czas określony i nie może przekraczać 10 lat. Należy pamiętać, o obowiązku zgłoszenia zawarcia takiej umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. Jeżeli nie dokona się takiej czynności, umowa ta pozostanie umową najmu zwykłego.
Wybór odpowiedniej formy umowy najmu zazwyczaj jest uzależniony od sytuacji prawnej odpowiedniej strony umowy. Łatwo domyślić się, że dla właścicieli lokali wybór formy umowy najmu okazjonalnego będzie najbezpieczniejszy, ze względu na łatwość przeprowadzenia eksmisji najemcy. Oświadczenie złożone w formie aktu notarialnego gwarantuje ochronę własności lokalu.
Stan prawny: luty 2023 r.
Fot. pixabay.com