Chyba nie ma osoby w Polsce, która nigdy w swoim życiu nie słyszała sformułowania “hipoteka”. Mimo tego, że jest to słowo ściśle związane z terminologią prawniczą, jakimś sposobem wkradło się do powszechnej świadomości. Nie wiemy, czy takiego stanu rzeczy należy upatrywać w tym, że ponad 1,1 miliona osób w Polsce jest dłużnikiem kredytowym lub też, spowodowane jest to popularnością gry Monopoly czy też Eurobusiness — pewne jest jedno, hipoteka jest bardzo powszechna w otaczającym nas życiu gospodarczym. W dzisiejszym artykule przedstawimy zarys tego instrumentu prawnego.
Istota hipoteki
Legalnej definicji hipoteki należy szukać w Ustawie o Księgach Wieczystych i Hipotece. Art 65 pkt 1 tego aktu prawnego, jasno wskazuje, iż “ W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”
Powyższa charakterystyka, pozwala nam stwierdzić, iż hipoteka jest jednym z najbezpieczniejszych oraz najpewniejszych sposobów zabezpieczenia wierzytelności. Uważna lektura art. 65 pozwala nam bowiem stwierdzić, iż obciążą one nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Co ciekawe, z punktu widzenia wierzyciela, bardzo istotną kwestią jest “pierwszeństwo” egzekucji z tego rodzaju zabezpieczenia. Taki stan rzeczy wynika wprost z art. 1025 § 1 KPC :
§ 1 Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:
1. koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;
2. należności alimentacyjne;
3. należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnychprzepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;
4. należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;
5. należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;
6. należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;
7. należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;
8. (uchylony);
9. należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;
10. inne należności.
Jak zostało wykazane powyżej, przed wierzytelnościami hipotecznymi mają pierwszeństwo tylko koszty egzekucyjne, z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym, należności alimentacyjne i wynagrodzenia za pracę, ale tylko do kwoty za okres 3 miesięcy w wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz ren ty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci.
Akcesoryjność hipoteki oraz prawidłowa forma jej ustanowienia.
Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, co oznacza, że w przypadku przelewu zabezpieczonej wierzytelności — hipoteka za nią przechodzi. Co do zasady, wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Warto również zauważyć, iż nie może zostać ona przeniesiona w oderwaniu od wierzytelności, wobec której jest “akcesoryjna”.
Warto podkreślić, iż akcesoryjny charakter hipoteki nie ma charakteru bezwzględnego. Przedawnienie wierzytelności, która była zabezpieczona hipoteką nie powoduje, że wierzyciel hipoteczny traci swoje uprawnienie do zaspokojenia wierzytelności z nieruchomości obciążonej. Co więcej, hipoteka może zabezpieczać wierzytelności przyszłe i warunkowe. Dodatkowo, wierzyciel hipoteczny może korzystać ze swojego uprawnienia bez względu na ograniczenie odpowiedzialności, mające swoje źródło w prawie spadkowym.
W ustawie brak jest jakichkolwiek przepisów regulujących szczególną formę dla zawarcia umowy o ustanowieniu hipoteki. Zatem, należy odwołać się do ogólnej zasady odnoszącej się ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych — do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości niezbędne jest złożenie przez właściciela, który ustanawia takie prawo, oświadczenia w formie aktu notarialnego. W związku z tym, jeżeli chcemy skonstruować skuteczną umowę obejmująca konstrukcję hipoteki, to albo cała umowa musi posiadać formę aktu notarialnego, albo w postanowieniu umownym o zabezpieczeniu wierzytelności dodajemy zapis, iż ustanowiono hipotekę, oraz że oświadczenie właściciela nieruchomości o jej obciążeniu hipoteką zostało dokonane w tej formie i zostało załączone do tej umowy.
Stan prawny: kwiecień 2023 r.
Fot. pixabay.com