Jednym z zagadnień, które pojawiło się w tym roku na egzaminie radcowskim, była problematyka wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy. Temat ten – choć na pierwszy rzut oka wydaje się dość techniczny – ma ogromne znaczenie praktyczne, zwłaszcza w sprawach dotyczących lokali mieszkalnych. Kluczowe pytania brzmią: kto może wstąpić w stosunek najmu oraz co oznacza „pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu”.
Czym jest wstąpienie w stosunek najmu?
Punktem wyjścia jest art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią:
„W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą” (art. 691 § 1 k.c.).
W praktyce oznacza to, że stosunek najmu nie wygasa automatycznie wraz ze śmiercią najemcy, o ile istnieją osoby spełniające wskazane w przepisie przesłanki. Co istotne, nie mamy tu do czynienia z klasycznym dziedziczeniem.
Jak wskazuje A. Sylwestrzak w komentarzu do art. 691 k.c., prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu i nie wchodzi w skład spadku, ponieważ zostało objęte odrębną regulacją, a na jego podstawie dochodzi ex lege do przekształcenia podmiotowego w stosunku najmu.
Oznacza to, że wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa – bez potrzeby zgody wynajmującego czy zawierania nowej umowy. Zmienia się jedynie osoba najemcy, natomiast sama umowa trwa dalej.
Warunki wstąpienia w stosunek najmu
Aby mogło dojść do wstąpienia w stosunek najmu, muszą zostać spełnione konkretne przesłanki.
Po pierwsze – osoba musi należeć do jednej z kategorii wskazanych w art. 691 § 1 k.c.
Po drugie – musi faktycznie zamieszkiwać z najemcą:
„Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu (…), jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci” (art. 691 § 2 k.c.).
Nie chodzi tu o formalne zameldowanie, lecz o rzeczywiste centrum życiowe.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 28.10.1980 r., III CRN 230/80, stałe zamieszkiwanie oznacza „ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy”.
„Wspólne pożycie” – pojęcie kluczowe i nieoczywiste
Najwięcej wątpliwości budzi ostatnia z przesłanek, czyli pozostawanie „faktycznie we wspólnym pożyciu”.
Pojęcie to nie zostało zdefiniowane wprost w przepisach, dlatego jego znaczenie zostało wypracowane w orzecznictwie i komentarzach.
Sąd Najwyższy w uchwale z 20.11.2009 r., III CZP 99/09, wskazał, że:
„Faktyczne wspólne pożycie oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie”.
Jeszcze szerzej pojęcie to zostało rozwinięte w późniejszym orzecznictwie.
Sąd Najwyższy w uchwale z 28.11.2012 r., III CZP 65/12, przyjął, że:
„Osobą faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu (…) jest osoba połączona z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą; także osoba tej samej płci”.
Z powyższego wynika, że wspólne pożycie obejmuje trzy zasadnicze elementy:
– więź emocjonalną,
– więź fizyczną,
– więź gospodarczą.
Elastyczne podejście sądów
Co ważne, nie zawsze wszystkie elementy muszą występować w takim samym stopniu.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 28.11.2012 r., III CZP 65/12, w niektórych sytuacjach brak więzi fizycznej nie wyklucza istnienia wspólnego pożycia, jeżeli więź emocjonalna i gospodarcza są szczególnie silne.
To oznacza, że sąd zawsze bada rzeczywisty charakter relacji, a nie jej formalny wygląd.
Ewolucja rozumienia „wspólnego pożycia”
Rozumienie tego pojęcia zmieniało się w czasie.
Jak wskazuje A. Sylwestrzak w komentarzu do art. 691 k.c., początkowo przyjmowano, że chodzi wyłącznie o konkubinat kobiety i mężczyzny, jednak z czasem zakres ten został rozszerzony – najpierw na związki jednopłciowe, a następnie także na relacje oparte przede wszystkim na więzi emocjonalnej i gospodarczej.
Dziś kluczowe znaczenie ma faktyczna relacja między stronami, a nie jej formalna kwalifikacja.
Kiedy stosunek najmu wygasa?
Jeżeli żadna osoba nie spełnia przesłanek ustawowych:
„W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa” (art. 691 § 3 k.c.).
Oznacza to, że lokal wraca do dyspozycji właściciela.
Co z tego wynika w praktyce?
Wstąpienie w stosunek najmu to szczególny mechanizm ochronny, ale nie działa automatycznie dla każdej osoby bliskiej.
Kluczowe znaczenie mają:
✔ rzeczywiste zamieszkiwanie,
✔ oraz charakter relacji z najemcą.
W szczególności w przypadku „wspólnego pożycia” sądy badają, czy relacja miała cechy podobne do małżeństwa – w sensie faktycznym, a nie formalnym.
To właśnie ten element najczęściej staje się osią sporu i jednym z trudniejszych zagadnień w praktyce.
Źródła:
– A. Sylwestrzak [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, Gdańsk 2026
– P. Nazaruk [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, Gdańsk 2024
– uchwała SN z 20.11.2009 r., III CZP 99/09
– uchwała SN z 28.11.2012 r., III CZP 65/12
– wyrok SN z 28.10.1980 r., III CRN 230/80
Stan prawny: maj 2026 r.
Fot. unsplash.com