Do jednych z dość często zawieranych umów należy również umowa dzierżawy. Dzierżawa najczęściej dotyczy nieruchomości, a w szczególności nieruchomości rolnych, ale nie musi. Może ona również dotyczyć rzeczy ruchomych, choć jest to rzadziej spotykane.
Na czym polega umowa dzierżawy i czym różni się od najmu?
Umowa dzierżawy została opisana w kodeksie cywilnym, w art. 693 i następnych. Istotą tej umowy jest oddanie dzierżawcy rzeczy do używania i pobierania z niej pożytków, a dzierżawca w zamian za to zobowiązuje się do płacenia czynszu. Główna różnica polega na tym, że przy najmie jest tylko prawo do korzystania z rzeczy lub nieruchomości, a przy dzierżawie oprócz tego dzierżawca ma również prawo do pobierania pożytków.
Czym są te pożytki?
Najprościej jest to wyjaśnić na przykładzie nieruchomości rolnych. Pożytkami są plony rolne, które na nich wyrosną. Dzierżawca ma prawo te plony zebrać i wykorzystać (np. sprzedać). Są to tzw. pożytki naturalne. Nie wszystkie nieruchomości przynoszą jednak tak widoczne i proste do wyjaśnienia pożytki, jak nieruchomości rolne. Pożytkami są nie tylko pożytki naturalne, ale też tzw. pożytki cywilne, czyli pożytki, które przynosi rzecz na podstawie stosunku prawnego (np. na podstawie umowy, jaką zawarł dzierżawca z kolejną osobą). Jeśli konkretna rzecz może w ten sposób “zarabiać”, czyli przynosić pożytki cywilne, to może być przedmiotem umowy dzierżawy. Na przykład jeśli nieruchomość jest zabudowana pawilonem, w którym są lokale handlowe. Z jednej strony lokal taki przynosi dochód, gdyż prowadzona jest w nim sprzedaż, ale również można wówczas pobierać pożytki cywilne, czyli zawierać umowy najmu na poszczególne lokale. Obecnie często można zetknąć się z dzierżawą gruntów pod budowę paneli fotowoltaicznych, czyli również wówczas dzierżawca pobiera pożytki.
Jakie są jeszcze cechy umowy dzierżawy?
Stronami umowy dzierżawy są wydzierżawiający oraz dzierżawca. Zarówno wydzierżawiającym, jak i dzierżawcą może być większa liczba osób. Przykładem jest sytuacja, w której kilku współwłaścicieli oddaje w dzierżawę grunt rolny. Stroną umowy dzierżawy może być osoba fizyczna, osoba prawna oraz jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.
Umowa dzierżawy może być zawarta w formie:
- pisemnej,
- aktu notarialnego,
- z podpisami notarialnie poświadczonymi,
- z datą pewną.
Trzeba jednak pamiętać, że umowa dzierżawy nieruchomości na okres dłuższy niż rok powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Jeśli nie zachowano tej formy, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Dzierżawa przedsiębiorstwa powinna zaś zostać zawarta w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Jakie są prawa i obowiązki stron umowy dzierżawy?
Wydzierżawiający powinien przede wszystkim wydać dzierżawcy przedmiot umowy. Ponadto wydzierżawiający ma obowiązek przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli rzecz będąca przedmiotem umowy dzierżawy uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wydzierżawiający odpowiada. Dzierżawca ma prawo do używania rzeczy i pobierania pożytków. Do jego podstawowych obowiązków należy zapłata czynszu, wykonywanie swoich praw zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, dokonywanie niezbędnych napraw, zachowanie przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym.
Zbycie nieruchomości a umowa dzierżawy
Właściciel dzierżawionego gruntu może sprzedać nieruchomość bez informowania dzierżawcy i bez wypowiadania umowy. Czasem w trakcie trwania umowy dzierżawy właściciel umiera. Co wówczas z umową dzierżawy? Nabywca gruntu z mocy prawa wstępuje w stosunek umowy dzierżawy. Może on jednak wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych okresów wypowiedzenia. Takie uprawnienie nie przysługuje jednak, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony z datą pewną.
Umowa dzierżawy jest często korzystna dla obu stron i należy do dość powszechnie zawieranych. Jak w każdej umowie, tutaj też mogą wystąpić pewne problemy i niebezpieczeństwa, dlatego przed jej zawarciem, warto skonsultować ją z prawnikiem.
Stan prawny : sierpień 2022