Kupno nieruchomości to jedna z najpoważniejszych transakcji w życiu, niezależnie od tego, czy kupuje się na rynku pierwotnym, czy wtórnym. W tym wpisie zajmiemy się umową deweloperską, która jest bardzo skomplikowanym i rozbudowanym dokumentem. Trzeba ją dokładnie przejrzeć i przeanalizować przed podpisaniem.
Czym jest umowa deweloperska?
Jest to umowa, zobowiązanie, na mocy którego deweloper zobowiązuje się wybudować i sprzedać określoną nieruchomość, a kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny. Przepisy ustawy kładą duży nacisk na ochronę interesów klienta, gdyż jest on niewątpliwie tutaj słabszą stroną i łatwo będzie o narzucenie mu warunków przez dewelopera i ukrycie pewnych informacji.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Umowa taka powinna przede wszystkim zawierać :
• dane stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia
• termin przeniesienia prawa własności
• harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera
• cenę nieruchomości
• parametry techniczne oraz standard prac wykończeniowych mieszkania
• numer pozwolenia na budowę wraz z terminem rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
• informacje o działce budowlanej, a także usytuowaniu nieruchomości w obrębie działki
• powierzchnię i układ pomieszczeń
• zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków
• wysokość kar umownych i odsetek
• informację o mieszkaniowym rachunku powierniczym
• informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego
Warto zwrócić uwagę nie tylko na wysokość ceny, ale również, co się na nią składa, czyli czy samo mieszkanie, za inne części składowe lokalu np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Łatwo tu ukryć właśnie pewne haczyki polegające na tym, iż cena określona w ustawie nie obejmuje pewnych rzeczy, są one po prostu pominięte, a właściciel mieszkania będzie miał obowiązek dopłacić za miejsce postojowe czy też balkon. Cena zastrzeżona w umowie nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowę można wpisać tzw. klauzulę waloryzacyjną bądź postanowienie, że deweloper może cenę podnieść, ale wówczas sprzedający powinien móc odstąpić od umowy bez ponoszenia kosztów.
Niewątpliwie powinno się bardzo dokładnie przyjrzeć opisowi mieszkania, jakie mają być jego parametry, możliwości zmiany powierzchni mieszkania, jaka jest dopuszczalna wielkość, która może zostać zmieniona i jak w związku z tym kształtować się będzie cena.
Możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej
Konsument ma zapewnioną możliwość odstąpienia od umowy w określonych przypadkach, a więc, gdy :
– deweloper nie dostarczył prospektu informacyjnego z załącznikami
– jest niezgodność pomiędzy informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym
– deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem
– nieusunięcie przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego
– zachodzi niezgodność pomiędzy informacjami zawartymi w umowie deweloperskiej a prospekcie informacyjnym
– rzeczoznawca stwierdzi wadę istotną
Czy w umowie muszą być zawarte kary umowne?
Zgodnie z ustawą nie ma takiego obowiązku, jednakże jeśli deweloper w umowie nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Niewątpliwie umowę deweloperską warto dokładnie przeczytać, w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem. Wszystkie zapisy są istotne, ale szczególnie wnikliwie należy przejrzeć te związane z ceną, stanem technicznym mieszkania, zabezpieczeniami dla kupującego.
Stan prawny : lipiec 2022