Za oknem króluje jesienna aura, a dni stają się coraz krótsze, zatem temat umów związanych z wynajmem lub dzierżawą np. garażu, który ma uchronić nas przed porannym zeskrobywaniem szronu z szyb naszych aut staje się bardzo aktualny. Pomimo że umowa najmu i dzierżawy mają wiele wspólnych cech, to ich skutki prawne i zastosowania różnią się w sposób znaczący. Rozróżnienie między tymi rodzajami umów jest kluczowe zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i najemców oraz dzierżawców – i choć przepisy regulujące najem i dzierżawę znajdziemy w Kodeksie cywilnym, to warto przyjrzeć się im bliżej, aby wybrać rozwiązanie najlepiej odpowiadające potrzebom stron.
Czy wiesz, w jakiej sytuacji należy podpisać umowę najmu, a kiedy dzierżawy? W niniejszym artykule rozwiejemy te wątpliwości, wyjaśniając kluczowe różnice i przedstawiając przepisy oraz orzecznictwo, które pozwolą lepiej zrozumieć tę tematykę.
Główne założenia – najem i dzierżawa w świetle Kodeksu cywilnego
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, umowa najmu jest uregulowana w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być płacony w formie pieniężnej lub innej, ale najemca korzysta jedynie z prawa do używania rzeczy – bez możliwości pobierania z niej pożytków.
Z kolei umowa dzierżawy, opisana w art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego, przyznaje dzierżawcy nie tylko prawo do używania rzeczy, lecz także do pobierania z niej pożytków. Pobieranie pożytków to najważniejsza różnica między dzierżawą a najmem. Przedmiotem dzierżawy mogą być zatem rzeczy przynoszące pożytki, jak grunty rolne, ale także inne rzeczy, z których możliwe jest generowanie zysków. Zobowiązania czynszowe w dzierżawie mogą przyjąć formę pieniężną, rzeczową lub mogą być zastrzeżone w formie ułamkowej części pożytków.
Główne różnice między najmem a dzierżawą – analiza przepisów i orzecznictwa
Jak podkreślił Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 29 lipca 2016 r. (V ACa 448/16), kluczową różnicą między umową najmu a dzierżawy jest prawo dzierżawcy do pobierania pożytków. W przypadku najmu, najemca ma prawo tylko do korzystania z rzeczy, nie może jednak czerpać z niej dodatkowych korzyści. Dzierżawca natomiast może pobierać pożytki, co oznacza, że może korzystać z rzeczy w sposób przynoszący dochód lub inne korzyści materialne.
W praktyce oznacza to, że lokal użytkowy wynajmowany na działalność gospodarczą będzie zwykle przedmiotem umowy najmu, o ile najemca nie otrzymuje praw do zysków generowanych przez nieruchomość jako taką (np. w formie zbiorów z ziemi uprawnej). Dzierżawa sprawdzi się zaś lepiej w sytuacjach, gdy umowa dotyczy gruntu rolnego, którego użytkownik zamierza wykorzystywać go do celów rolniczych i jednocześnie czerpać z niego pożytki.
W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 5 marca 2013 r. (I ACa 83/13) podkreślono, że przedmiotem dzierżawy mogą być wyłącznie rzeczy, których charakter dopuszcza pobieranie pożytków. Oznacza to, że przedmiotem dzierżawy może być np. zabetonowany plac o określonej powierzchni, w sytuacji kiedy będziemy chcieli na nim otworzyć parking i z racji tej działalności gospodarczej, pobierać pożytki. Ten sam plac nie będzie jednakże przedmiotem dzierżawy lecz najmu, kiedy to będziemy na nim przetrzymywali tylko nasze prywatne auta, których posiadanie nie jest związane z jakąkolwiek prowadzoną działalnością.
W przypadku umowy najmu, Kodeks cywilny wprowadza ograniczenia dotyczące długości trwania umowy. Zgodnie z art. 661 § 1, jeśli umowa najmu została zawarta na czas dłuższy niż 10 lat (a między przedsiębiorcami na dłużej niż 30 lat), po upływie tego terminu uznaje się ją za zawartą na czas nieoznaczony.
Dzierżawa przewiduje natomiast maksymalny okres trwania wynoszący 30 lat – jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na dłużej, po upływie 30 lat traktuje się ją jako zawartą na czas nieoznaczony.
Kiedy stosować umowę najmu, a kiedy dzierżawy?
Umowa najmu sprawdzi się w sytuacjach, gdy właściciel zamierza oddać przedmiot do korzystania, ale bez możliwości pobierania pożytków. Idealnie sprawdza się w przypadku wynajmu mieszkań, lokali użytkowych czy urządzeń technicznych, które nie generują dochodu z samego faktu ich posiadania. Przykładem może być najem mieszkania, w którym najemca mieszka i płaci za możliwość użytkowania nieruchomości, ale nie czerpie z niej dochodów.
Dzierżawa jest rekomendowana w sytuacjach, gdy przedmiot umowy umożliwia generowanie pożytków, np. uprawy na gruncie rolnym, a strony umowy zgadzają się na to, aby dzierżawca mógł korzystać z pożytków płynących z użytkowania przedmiotu. Tego typu umowy często zawierane są w rolnictwie lub przy dzierżawie nieruchomości komercyjnych, w których dzierżawca prowadzi działalność przynoszącą korzyści finansowe, a sam przedmiot umowy jest częścią generującą dochód.
Stan prawny: listopad 2024 r.
Fot. unsplash.com