W naszym codziennym życiu może zdarzyć się sytuacja, w których nagle okazuje się, że wraz z innymi osobami zostajemy właścicielami tej samej rzeczy – czy to w przypadku przyjęcia spadku, czy też w ramach zakupu np. działki w ramach inwestycji podjętej wraz z partnerami biznesowymi. W takich przypadkach kluczowe jest zrozumienie, jakie prawa i obowiązki wynikają z bycia współwłaścicielem oraz jakie czynności możemy podejmować wspólnie lub też samodzielnie.
Pojęcie i rodzaje współwłasności
Zgodnie z art. 195 KC, współwłasność to sytuacja, w której własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Prawo to cechuje jedność przedmiotu własności, wielość podmiotów oraz niepodzielność prawa. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całości rzeczy, a nie jedynie do jej wyodrębnionej części fizycznej (II FSK 651/19). Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:
Współwłasność w częściach ułamkowych (art. 196 § 1 KC) – dotyczy sytuacji, w której udziały współwłaścicieli w rzeczy wspólnej są określone w częściach ułamkowych.
Współwłasność łączna (art. 196 § 2 KC) – występuje w szczególnych stosunkach prawnych, takich jak małżeńska wspólnota majątkowa, i podlega odrębnym przepisom.
„Z kolei cechami wspólności łącznej są:
1) brak udziałów we wspólności;
2) będąca tego konsekwencją niedopuszczalność rozporządzenia udziałem, a nawet zobowiązania do rozporządzenia udziałem, który będzie przysługiwał współwłaścicielowi w następstwie ustania wspólności (jest to uzasadnione celem wspólności łącznej, która ma funkcję służebną względem stosunku podstawowego);
3) niedopuszczalność ustania wspólności i podziału objętego nią majątku przed ustaniem stosunku podstawowego (ustroju wspólności majątkowej albo spółki cywilnej).” G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, wyd. II, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2024, art. 196.
Domniemanie równych udziałów
Kodeks Cywilny przewiduje, że w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe (art. 197 KC). Oznacza to, że jeśli brak jest odmiennych ustaleń, każdy ze współwłaścicieli posiada identyczny udział w prawie własności.
Rozporządzanie udziałem i rzeczą wspólną
Każdy współwłaściciel ma prawo rozporządzać swoim udziałem niezależnie od zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 KC). Jest to realizacja zasady, że udział w współwłasności jest traktowany jako niezależne prawo każdego z właścicieli (II CSKP 1370/22).
Inaczej przedstawia się kwestia rozporządzania całą rzeczą wspólną. Zgodnie z art. 199 KC do rozporządzania rzeczą wspólną oraz dokonywania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody możliwe jest wystąpienie do sądu z żądaniem o rozstrzygnięcie sprawy. Sąd bierze wówczas pod uwagę cel czynności oraz interesy wszystkich stron.
Obowiązek współdziałania
Kodeks Cywilny nakłada na współwłaścicieli obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 KC). Oznacza to, że współwłaściciele powinni podejmować działania w sposób harmonijny, uwzględniając interesy pozostałych osób.
Zarząd Rzeczą Wspólną
Do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli (art. 201 KC). Jeśli zgoda taka nie zostanie osiągnięta, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o upoważnienie do dokonania konkretnej czynności. Pojęcie „zwykłego zarządu” obejmuje czynności służące normalnej eksploatacji rzeczy i jej utrzymaniu w dobrym stanie.
W przypadku, gdy większość współwłaścicieli postanowi dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 202 KC). Jak wskazano w II NSNc 180/23, kwalifikacja czynności jako rażąco sprzecznej wymaga wszechstronnej analizy okoliczności faktycznych.
Wyznaczenie Zarządcy przez Sąd