Nie każda nieruchomość ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Co może w takiej sytuacji zrobić właściciel? Czy prawo przewiduje dla niego jakiekolwiek rozwiązanie? Nie jest zaskoczeniem, że prawodawca przewidział taką możliwość, implementując do naszego porządku prawnego instytucję drogi koniecznej, która pozwala na formalne uregulowanie dostępu do drogi przez cudzy grunt, gdy jest to niezbędne do korzystania z własnej nieruchomości.
W artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest droga konieczna w świetle przepisów Kodeksu cywilnego, kiedy można się o nią ubiegać oraz jakie warunki muszą zostać spełnione. Przedstawiamy również aktualne orzecznictwo – w szczególności postanowienie Sądu Najwyższego z 4 lipca 2024 r., które precyzuje zasady wyznaczania trasy drogi koniecznej oraz dopuszczalność oddalenia wniosku w szczególnych przypadkach.
Czym jest droga konieczna? – definicja ustawowa
Zgodnie z art. 145 § 1 k.c.:
„Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać (…) ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).”
Ustawodawca wskazuje więc wyraźnie, że przesłanką do ustanowienia drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu – niekoniecznie całkowitego braku drogi, ale jej nieadekwatność funkcjonalna, np. ze względu na techniczne przeszkody, bezpieczeństwo czy przeznaczenie budynków.
Art. 145 § 2 i 3 k.c. rozwijają ten temat:
- Przebieg drogi koniecznej powinien uwzględniać potrzeby nieruchomości władnącej, ale przy tym powinien jak najmniej obciążać grunty sąsiednie.
- W razie sprzedaży lub darowizny gruntu sąd powinien – o ile to możliwe – zarządzić poprowadzenie drogi przez nieruchomości powstałe wskutek tej czynności.
- Dodatkowo, ustanowienie drogi powinno brać pod uwagę interes społeczno-gospodarczy.
Orzeczenie SN z 4 lipca 2024 r. – studium przypadku
Stan faktyczny
Sprawa dotyczyła gospodarstwa rolno-hodowlanego, które miało dostęp do drogi publicznej, ale jedynie do domu mieszkalnego i dwóch z trzech budynków gospodarczych. Trzeci budynek – chlewnia na 150 świń – nie miał technicznej możliwości dojazdu przez istniejące drogi wewnętrzne (bliskość studni, ograniczenia sanitarne i prawne).
Właściciele tego gospodarstwa przez ponad 40 lat korzystali z wewnętrznej drogi utwardzonej na gruncie, który wcześniej im częściowo przynależał, a który później – po darowiźnie – stał się własnością ich córki i zięcia. Po pogorszeniu relacji rodzinnych, zięć zagrodził drogę, uniemożliwiając korzystania z niej. W efekcie wnioskodawcy zwrócili się do sądu o ustanowienie drogi koniecznej na tym właśnie odcinku.
Stanowisko sądów i Sądu Najwyższego
- Sąd Rejonowy ustanowił służebność drogi koniecznej na gruncie, który historycznie służył jako dojazd do budynków gospodarskich..
- Sąd Okręgowy oddalił apelację właścicieli nieruchomości obciążonej, wskazując, że utrwalone i wieloletnie korzystanie z drogi jest najwłaściwsze, bo nie zmienia sposobu użytkowania nieruchomości.
- Sąd Najwyższy, oddalając skargę kasacyjną, wskazał m.in., że:
- Brak dostępu do budynków gospodarskich, nawet przy istniejącym dojeździe do domu, wystarcza do żądania ustanowienia drogi koniecznej (art. 145 § 1 k.c.).
- Podstawowym kryterium przebiegu drogi jest najmniejsze obciążenie nieruchomości sąsiednich (art. 145 § 2 k.c.).
- Utrwalenie korzystania z drogi przez ponad 40 lat przemawia za jej formalnym ustanowieniem jako służebności.
- Art. 5 k.c. (zakaz nadużycia prawa) może stanowić podstawę oddalenia wniosku, ale tylko w sytuacjach wyjątkowych – np. rażąco nieetycznego zachowania. W tym przypadku konflikt rodzinny i emocje nie były wystarczające, by zastosować normę wynikającą z tego przepisu.
Stan prawny: czerwiec 2025 r.
Fot. unsplash.com