Zasiedzenie to instytucja pozwalająca posiadaczowi nieruchomości nabyć własność wskutek długotrwałego, nieprzerwanego i samoistnego posiadania. Warunki zasiedzenia reguluje art. 172 Kodeksu cywilnego:
Art. 172. [Przesłanki zasiedzenia]
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Zgodnie z art. 173 Kodeksu cywilnego, termin zasiedzenia wobec właściciela małoletniego kończy się nie wcześniej niż dwa lata po uzyskaniu przez niego pełnoletności.
Zasiedzenie udziału na przykładzie orzeczenia Sądu Najwyższego (IV CSKP 85/21)
Stan faktyczny omawianej sprawy dotyczył nieruchomości rolnej, której posiadanie T. i M. O. objęli w 1976 roku jako prezent ślubny od rodziców. Pomimo różnych zmian własnościowych (dziedziczenie, darowizny), małżonkowie nieprzerwanie gospodarowali na nieruchomościach, płacili podatki, pobierali pożytki i uzyskiwali dotacje unijne, manifestując jednoznacznie swoje samoistne posiadanie.
Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 września 2021 r. orzekł, że możliwe jest zasiedzenie ułamkowych udziałów we współwłasności nieruchomości także wtedy, gdy wcześniej ktoś posiadał samoistnie całą nieruchomość. Istotne jest przy tym, że zmiana właścicieli nie wpływa na ciągłość biegu zasiedzenia, jeżeli nie doszło do zmiany sposobu posiadania.
Sąd Najwyższy wskazał również, że wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości złożony przez współwłaściciela przerywa bieg zasiedzenia wobec innego współwłaściciela (art. 175 w zw. z art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). Jednocześnie podkreślił, że niewykonywanie uprawnień współwłaścicielskich przez innych nie oznacza automatycznie samoistnego posiadania w zakresie ich udziałów. Udowodnienie zmiany charakteru posiadania spoczywa na współwłaścicielu, który domaga się zasiedzenia.
Istotne kwestie dotyczące zasiedzenia udziału w nieruchomości
Zasiedzenie udziałów we współwłasności jest kwestią szczególnie skomplikowaną, gdyż wymaga wykazania, że posiadacz faktycznie manifestował swoją wolę władania rzeczą z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. W praktyce oznacza to, że posiadanie musi wykraczać poza normalne korzystanie wynikające z samej współwłasności (art. 206 Kodeksu cywilnego).
Kwestia ta była wielokrotnie analizowana przez sądy. Sąd Najwyższy konsekwentnie podkreśla, że samo bierne zachowanie pozostałych współwłaścicieli (np. brak reakcji na posiadanie i użytkowanie nieruchomości przez jednego współwłaściciela) nie wystarcza, aby stwierdzić zasiedzenie udziału. Konieczna jest bowiem wyraźna i jednoznaczna manifestacja woli traktowania nieruchomości jak własnej, wbrew prawom współwłaścicieli.
Istotnym przykładem jest postanowienie SN z dnia 23 lipca 2014 r. (V CSK 473/13), gdzie sąd stwierdził, że wcześniejsze samoistne posiadanie całej nieruchomości może prowadzić do zasiedzenia udziału, który dopiero później został wydzielony. Oznacza to, że nie zawsze rozpoczęcie współwłasności przerywa ciągłość zasiedzenia, jeśli sposób władania nieruchomością pozostaje bez zmian.
Przydatne orzecznictwo dotyczące zasiedzenia udziałów:
1. Właściciel nieruchomości nie musi być aktywny, aby zachować własność. To posiadacz, chcący zasiedzieć nieruchomość, musi widocznie manifestować swoje właścicielskie władztwo (III CSK 12/13).
2. Świadomość braku własności nie wyklucza samoistnego posiadania – decydujące jest faktyczne władztwo nad rzeczą i wola posiadania jak właściciel (V CSK 505/11).
3. Zasiedzenie udziału możliwe jest również przy wcześniejszym samoistnym posiadaniu całej nieruchomości (V CSK 473/13).
4. Zapłata wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z nieruchomości wyłącza możliwość zasiedzenia (IV CSK 425/10)/
„Świadomość posiadacza, że nie jest właścicielem posiadanej rzeczy, wpływa jedynie na kwalifikację dobrej lub złej wiary. Dla zasiedzenia decydujące znaczenie ma sposób władania rzeczą, a nie tytuł prawny lub świadomość braku własności” – Postanowienie Sądu Najwyższego V CSK 505/11, LEX nr 1293976.
Podsumowując, zasiedzenie udziałów we współwłasności nieruchomości wymaga precyzyjnego udowodnienia posiadania samoistnego oraz wyraźnej manifestacji władztwa jak właściciel. Jest to szczególnie istotne przy zmianach własnościowych, które same w sobie nie przerywają biegu zasiedzenia, jeśli sposób posiadania pozostaje niezmieniony.
Stan prawny: kwiecień 2025 r.
Fot. unsplash.com